『草海二日游线路』德必上市涨幅超100%,轻资产运营商的春天来了?

日期:2021-03-29 02:36:42

转载:PropTech研习社

轻资产运营商在2021年的春天给行业开了个好头。今天,德必文化正式上市,市值近60亿元。

除夕前一天(2月10日),德必文化成功登陆创业板,发行价为51.47 元/股,开盘价为100.98/股,开盘后股价大涨超100%,股价最高达125元/股。截至发稿前,德必文化市值近60亿元人民币。本次IPO,德必文化募集资金约6.9亿元,募集资金里10%的投向将用于推进园区智能化。
园区资产市场化运营十多年,一直期待专业运营商上市品牌。但能成功登陆二级市场的品牌不多,德必之前只有多次闯关的锦和商业成功上市。今天,德必作为园区轻资产运营的代表品牌,其表现给全行业打了气。有趣的是这两家如今上市的品牌都是南方系,大本营都在上海
在轻资产运营这个领域,南方系口碑一直较好,甚至有北方的园区运营老总曾感慨,要是像德必、锦和这样的南方系大举北上,运营相对粗放的北方系能不能守好自己的饭碗都不好说。
作为轻资产运营商的代表之一,德必上市还给传统房企转型打了个样。
系列调控政策一路下来,房地产行业早已进入存量唱主角的下半场。过去的2020年是房企转型、挣扎、拼命寻路的一年。数字化成为传统房企寻路的一个大趋势,另一个大趋势就是布局园区开发运营,比如万科,金茂,金科,头部房企哪家手里都有十几个园区项目。
传统住宅开发商将视线瞄准园区,不管是寄望于通过园区开发运营练好存量基本功,还是看中产业地产政策红利变现产业勾地,德必和锦和们这十几年积累的轻资产运营本事,大家都得重头学起。
那么德必和锦和表现到底如何,我们通过招股书对比看了看轻资产运营商们的基本打法和两家公司的8大个性打法。

运营情况:上市前二房东模式为主,上市后转轻资产输出
要更轻的资产,更长的钱,更稳定的租金收益,一直是资产运营商们的核心诉求。
尽管二房东模式已经比拿地开发轻多了,但新一批的资产运营商还希望更轻,就有了二房东之外的代运营、资管能力输出等新玩法。
目前,两家公司的经营模式主要包括“承租运营”、“参股运营”和“受托运营”。
顾名思义,“承租运营”是需要以“二房东”角色投入更多资金的重资产模式,而“参股运营”和“受托运营”则是资金占用量低的轻资产输出模式。从总体来看,轻资产转型虽然是转型方向,但在过往的产品结构中,锦和更“轻”。从数量看,德必旗下园区仍以承租模式为主,锦和的代运营园区数量比例已经超过承租。
图:德必与锦和运营园区类型对比
截至 2020 年 6 月 30 日,德必文化投入运营的承租运营园区共 40 个,受托运营园区共 4 个,参股运营园区共 3 个。
锦和商业在管项目 64个,在管面积约 88 万平方米,包括承租运营的项目有 25 个,可供出租运营的物业面积约 57 万平方米;参股运营的项目有 2 个,可供出租运营的物业面积约 8 万平方米;受托运营的项目有 37 个,可供出租运营的物业面积约 23 万平方米。
值得关注的是,2020年上半年,锦和商业以“受托运营”模式托管盛煦地产在上海、北京的 30 个项目,面积约 15 万平方米,公司提供招商和运营管理服务。
而在锦和商业上市前,公司承租运营的项目共 24 个,可供出租运营的物业面积约 53 万平方米,参股运营项目 2 个,受托运营项目 2个。
可见,锦和商业在上市后大力拓展“受托运营”模式,而在上市前,“承租运营”是两家公司最主要的运营方式。
在承租运营模式下,运营方一般与业主签订10-20年的合同,运营方需要支付租金,而在受托运营的模式下,运营方为委托方提供定位设计、工程管理、招商、运营管理等服务,无需支付租金。

南方系凶猛:大本营在上海,撒网长三角
按地理区域划分,上海是两家公司的大本营,两家公司主要收入来自于上海地区。

对于德必文化来说,目前承租运营模式的40个园区中有30个都位于上海。

图:德必文化主营业务收入(
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文章来自: http://5255.net/xianlu/15966.html
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