〖黔南酒店价格〗赵秀池:长租公寓健康持续发展还需科学规划 并制定一系列政策

日期:2021-03-28 21:08:31

2月2日,北京市发布了《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》,深圳也在2月1日发布了《关于进一步促进我市住房租赁市场平稳健康发展的若干措施》征求意见稿,规范住房租赁资金监管。中国财经报记者就此采访了首都经济贸易大学知名教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池,以下是采访实录:


一、2019年以来,多个长租公寓品牌接连传出资金链断裂、公司跑路的消息,特别是去年年末长租公寓头部企业蛋壳公寓深陷资金链危机。在您看来导致长租公寓频频“爆雷”的原因有哪些?

赵秀池:长租公寓频频爆雷的主要原因是轻资产(二房东)的长租公寓没有盈利模式。在大数据互联网时代,房租信息都是透明的,二房东收购现成的存量住房不改造升级,很难赚到低进高出的差价。因此,长租公寓普遍采取长收短付来赚取部分盈利;靠金融资本介入,利用租金贷扩大经营规模,最终不得不高收低租做赔本买卖,出现入不敷出,资金链断裂的结局,石承租人无家可归,房东没有房租收益可得,给租赁市场带来动荡。

二、北京新规针对市场关切的“资金池”“长收短付”“租金贷”等问题均作出规定,在您看来这些举措的作用机理是什么?对规范房屋租赁市场能起到多大的作用?

赵秀池:北京长租公寓新政的作用在于监管长租公寓的“资金池”,避免收上来的租金或发放的租金贷挪作他用。形成长收短付、高收低租的局面。保证租金贷的资金真正给付房东,使承租人有房可住。可以有效避免长租公寓由于过度利用金融手段导致的爆雷情况。

具体作用机理体现在三点:第一是对于租金收取规定原则上不超过三个月,而且收、付周期要对应。即收承租人三个月房租,则房东也应该收到三个月房租。这样住房租赁企业就不会有资金的沉淀,也避免了长收短付以及房东收不到租金的情况。长租公寓只能收取提供增值服务的房租差价

第二是对押金要进行托管。也避免了住房租赁企业利用扣留的押金盲目扩大经营规模的情况。

第三就是租金贷发放的贷款资金不能支付给长租公寓。而是由金融机构直接支付给房东,这样也就避免了租金被长租公寓挪作它用,房东收不到。避免了房租不能给付房东的问题。买房流程中也是这么规定的,由银行直接把贷款划拨给开发商。

三、一方面用严格的政策制度管住长租公寓的不规范行为,另一方面也要让其有健康发展的环境。对于长租公寓类企业可持续、健康发展您有哪些建议?

赵秀池:长租公寓类产品根据不同的划分标准可以分成不同的种类。
从是否持有资产角度分为重资产长租公寓、轻资产长租公寓;
从户型和居住人口角度可以分三种,即家庭型租赁住房、宿舍型租赁住房、公寓型租赁住房;
从是否具有保障性质,可以分为保障房和商品房;
从建设的年限角度可以分为新房、旧房(存量房);
从土地的使用性质角度可以分为:住宅类、商办类、工厂类。
从政府提供补贴的角度可以分为实物补贴和货币补贴。

长租公寓企业要实现可持续、健康发展不只是企业本身的事情,政府制定相关的政策至关重要。
从企业角度无非是要具有盈利模式。而盈利模式需要政府一系列政策的支持,包括科学规划的制度以及实施,相关的金融、税收,水电气热的政策等。

首先,政府需要摸清租赁市场的供求关系状况,制度科学的租赁住房规划

租赁住房的需求与购买住房的需求是不一样的,租赁住房的需求往往是短暂的,随着时间的推移是会改变的。不能盲目以预测购买住房需求的方法去调研租赁住房的需求情况。

现在政府的口径都是大力发展租赁市场,言外之意就是租赁住房供不应求。实际上从疫情以来的租赁市场情况来看,已经有不少租赁住房空置,房租也在下降,未必是供不应求。

其次,要针对不同的租赁住房,分类施策

1、要充分利用存量住房发展租赁住房,不要盲目增加新的高成本租赁住房供应

以己之见,目前租赁住房总量不存在短缺问题,可能存在结构不匹配问题。比如租赁的需求以小户型为主,以短期需求为主,一般租赁合同都不超过三年。而供给侧则是三居室户型偏多多,一二居室相对不足,集体宿舍稀少。

针对上述情况,要充分利用住房市场的过滤理论,把住宅存量市场利用起来。比如,老破小就是户型较小,正好大部分是一两居,位置优越,配套较好,正好符合当下符租赁人群住房的需求。这些人也不会一辈子租房住,过渡几年也会购买自己的产权房,因为毕竟产权房才做稳定,也是一个可以传承的家庭资产。

存量房也包括疏解整治促提升之后低效利用的厂房、326之后不能出售的商办类物业,这些要根据具体情况,改建成家庭型或公寓型、宿舍型公寓。

2、大力支持租赁住房企业的经营行为要谨慎 底部资产要有盈利


无论是轻资产还是重资产的租赁住房企业,要看其是否具有盈利模式。如果没有盈利模式,就不能盲目支持,尤其是金融支持政策。如果底部资产不盈利,盲目引入金融资本,最终也避免不了爆雷的局面,还会引起社会动荡。


3、不能盲目支持机构租赁,而应重视个人房东的作用


在大力支持机构租赁政策下,机构租赁纷纷爆雷,已经用事实说明,机构租赁并不像人们想象的那样稳定。


有些人认为机构租赁要比个人房东稳定。其实未必。企业的经营寿命是很短的。据《财富》杂志报道,美国中小企业平均寿命不到7年,大企业平均寿命不足40年;而中国,中小企业的平均寿命仅2.5年,集团企业的平均寿命仅7-8年。


反过来,个人房东比企业更稳定。没有了轻资产长租公寓的加价,租金更便宜。


不要盲目借鉴国外经验,机构租赁有多少比例,一定要研究我国的国情,目前我国租赁住房中有70%为个人房东。很多房源来自于老公房,当初买房成本低,才有目前的低房租。如果是新的商品房,这样的租金是算不过账来的。


因此,应让个人房东直接到住房租赁平台展示房源,直接进行手拉手交易。


对租赁市场的补贴,也不应该忽略个人房东。现在北京市只补贴改建和集体土地上租赁住房,对个人房东是不公平的。


4、税收减免政策应落地税收汇缴前买房扣除应于租赁住房扣除一样


可以借鉴南京市的税收政策,对于在政府租赁平台租赁的个人房东综合税率为0。


因为个人房东出租住房没有增值收益,连银行起码的利息收益都收不回。


目前大产权房住房出租收益率还不到2%,国外住房出租收益率起码在4%以上,个人房东连起码的住房资金利息也挣不到,还要支付物业费、暖气费、住房维修基金、住房折旧等成本,出租住房本身就是赔本的。


目前北京的个人所得税汇缴税前扣除,买房抵扣1000元,租房抵扣1500元,也是不公平的。买房人的负担更重,很可能也是一个为国家做着贡献的房东。买房抵扣也应提高至1500元。


上一页
1 2
下一页
文章来自: http://5255.net/xianlu/15950.html
相关推荐 Related